Zdanění příjmů z Airbnb

Používání oblíbeného portálu zprostředkujícího ubytování přináší povinnosti českým majitelům nemovitostí. Ti to však často netuší. Zdánlivě jednoduchý přivýdělek se totiž komplikuje vyjádřením Finanční správy.

Pronájem je příjmem, který nevyžaduje žádná zvláštní oprávnění. Pronajímatelé nehradí z příjmů z pronájmu sociální a zdravotní pojištění a v daňovém přiznání si snadno uplatní paušálně 30% z příjmů jako nákladovou položku. Ovšem dle zmíněného vyjádření Finanční správy nejde v případě Airbnb a podobných elektronických portálů o pronájem. Jde o poskytování ubytovacích služeb. A jestliže je taková činnost (nesoucí příjem) prováděna opakovaně/pravidelně, jde o podnikání.

Živnostenské oprávnění k podnikání

První povinností, kterou musí podnikatel splnit, je mít oprávnění k podnikání. Každého majitele nemovitosti, který chce využít portál Airbnb nebo jemu podobný, tedy čeká návštěva živnostenského úřadu. Podnikatel nahlásí buď živnost novou a bude ho to stát 1.000,- Kč, anebo rozšíří stávající živnostenské oprávnění za poplatek poloviční.

Sociální pojištění

V okamžiku, kdy začneme k pronájmu přes Airbnb přistupovat jako k podnikání, je třeba vyřešit odvody na sociální a zdravotní pojištění. Podnikatel, který jen přidá další obor podnikání, nemusí měnit nic. Jen musí počítat s vyššími zálohami v dalším období díky nárůstu příjmů. Toto navýšení a celkové propočty finančních následků můžeme případně po domluvě zpracovat. Stačí využít kontaktní formulář nebo některý z uvedených kontaktních údajů.

Dalším faktorem je, zda příjmy z poskytování ubytovacích služeb jsou hlavní či vedlejší činností. Předpokládejme nyní, že jde o činnost hlavní. Pak musí podnikatel uhradit alespoň minimální zálohu vždy a bez výjimky. Minimální záloha je 2.189,- Kč na rok 2018 a 2.388,- Kč pro rok 2019.

I v případě, že jde o činnost vedlejší, je podnikatel povinen hradit alespoň minimální zálohu. Minimální měsíční záloha pro vedlejší činnost je pro rok 2018 určena částkou 876,- Kč a pro rok 2019 částkou 955,- Kč.

V obou případech o výši záloh na další období rozhoduje výpočet v Přehledu příjmů a výdajů OSVČ pro Okresní správu sociálního zabezpečení (OSSZ), který se odevzdává do konce měsíce dubna – tedy v měsíci následujícím po odevzdání daňového přiznání. Avšak znovu zopakuji, že minimální zálohy je povinen platit každý podnikatel počínaje měsícem, kdy zahání podnikání. 

Povinnost platit tuto minimální zálohu zaniká pouze v případě, že příjmy podnikatele v předchozím období nepřesáhly rozhodnou částku. Rozhodná částka pro určení, zda budete povinni platit minimální zálohu pro vedlejší činnost, je pro rok 2019 stanovena na 78.478,- Kč ročně. Lidsky řečeno: Jestli v roce 2018 váš příjem nepřesáhne tuto částku, nemusíte v roce 2019 hradit zálohy na sociální pojištění (typicky maminky na mateřské).

Ačkoliv není nutné si měnit příkaz již od ledna (stačí až v dubnu po tom, co podáte přehled o příjmech a výdajích OSVČ), vřele doporučuji příkazy nastavit s předstihem.

Od roku 2019 se budou zálohy platit vždy již v kalendářním měsíci, za který hradíte. Protože do teď se zálohy platily zpětně, je třeba v prosinci uhradit pojistné dvakrát! Poprvé za listopad 2018 (do 20. 12.) a podruhé za prosinec 2018 jako platbu „dobrovolnou“ (termín splatnosti 21.-31.12.). 

Legislativa říká, že záloha uhrazená v lednu bude považována automaticky za lednovou a případné nedoplacení prosincové zálohy nebude postihováno (tzn. když nepošlete druhou „dobrovolnou“ úhradu). Myslete však na to, že je jedno, zda v lednu či dubnu, stejně se tato částka projeví. Pokud neuhradíte v prosinci, budete mít v dubnu nedoplatek.

Zdravotní pojištění

Zdravotní pojištění nemá určeno minimální zálohy pro vedlejší činnost a hradí se dle skutečných příjmů až po tom, co podáte své první daňové přiznání. Přesto doporučuji nějakou zálohu hradit, aby po podání Přehledu příjmů a výdajů OSVČ pro zdravotní pojišťovnu nedošlo k velkému nedoplatku.

EET

Upozorňuji, že podle zákona o elektronické evidenci tržeb podléhají všechny platby v hotovosti systému EET. Pokud proběhla byť jediná platba v tomto režimu, měli byste vhodně vyřešit povinnosti týkající se Elektronické evidence tržeb.

DPH

Osoba, která uskutečňuje ekonomickou činnost, je osoba povinná k dani (DPH). Příjem z ubytovacích služeb tedy vstupuje do obratu pro povinnou registraci k DPH. Pokud by tedy teoreticky příjmy z poskytnutých ubytovacích služeb přesáhly 1 milion korun, pak by se daný poskytovatel musel stát plátcem DPH.

Jenže v případě Airbnb, která má sídlo v Irsku, vzniká podobný „problém“ jako v případě využívání služeb Facebooku nebo Google Adwords. V okamžiku, kdy Airbnb poskytne elektronickou službu (typicky servisní poplatek za použití on-line platformy), pak platí následující:

• Pokud je pronajímatel nemovitosti plátce, platí běžný daňový režim reverse charge. Tzn. že poplatek přizná a zároveň má nárok na odpočet.
• Pokud ale příjemce poplatku (ať už host nebo poskytovatel ubytování) není plátce DPH, vzniká mu povinnost zaregistrovat se jako osoba identifikovaná.

Z toho plyne, že kdokoliv uhradil poplatek za použití platformy, musí se stát identifikovanou osobou. To představuje vyplnění formuláře k registraci a následně v měsících, kdy vznikne zdanitelné plnění, podává přiznání k DPH. Pokud si nejste jisti, že se chcete sami pouštět do zpracování daňového přiznání, můžete samozřejmě využít našich služeb.

Zřízení datové schránky

Ráda bych také upozornila na fakt, že daňové přiznání k DPH není možné podat v listinné podobě. Podnikatel si musí zřídit datovou schránku nebo využít jiný nástroj vhodný k elektronickému podání.

Daň z příjmů

Protože jde o příjem z podnikání, je třeba příjem také řádně danit. Jestliže má podnikající živnostenské oprávnění, pak uvede příjmy z poskytnuté služby do přílohy č. 1 daňového přiznání pro fyzické osoby a na tuto činnost může uplatnit výdaje procentem ve výši 60%.

Zajímavé je, že ačkoliv existuje zákonná povinnost vlastnit živnostenské oprávnění, finanční správa ve svých pokynech připouští situaci, kdy živnostenské oprávnění podnikatel nemá. Pak má takový podnikatel příjmy zdanit jako příjmy provozované na základě zvláštního oprávnění a použít 40% výdajový paušál.

Ať tak či tak, pronajímatel musí příjem z pronájmu přes Airbnb uvést jako příjem ve svém daňovém přiznání. Pokud je takový podnikatel jinak pouze zaměstnanec, vzniká mu díky této činnosti nově povinnost odevzdat daňové přiznání. Termín je do 31.3. následujícího roku.

Několik poznámek na závěr

V případě, že ještě nedošlo k pronájmu, dobře si promyslete jeho rozsah. Podnikání v oboru poskytování ubytovacích služeb s sebou nese řadu nákladů. Vyplatí se vám několik příležitostných pronájmů? Zvládnete si sami připravit všechny potřebné registrace a daňová přiznání? Počítáte s náklady na tyto služby u externí účetní či daňového poradce?

Zjistěte si vše potřebné předem a dobře propočítejte případné zisky. Třeba během naší konzultace zdarma.